Dos lotes de la misma superficie y el mismo precio pueden ser negocios completamente distintos: uno permite planta baja y siete pisos y el otro planta baja y dos; uno tiene un lindero consolidado que habilita enrase y el otro un inmueble catalogado pegado; uno ya tiene un permiso de obra registrado a nombre de otro.
Dos lotes de la misma superficie y el mismo precio pueden ser negocios completamente distintos: uno permite planta baja y siete pisos y el otro planta baja y dos; uno tiene un lindero consolidado que habilita enrase y el otro un inmueble catalogado pegado; uno ya tiene un permiso de obra registrado a nombre de otro. Comparar terrenos es comparar edificabilidades, y esta guía ordena los criterios en el orden en que conviene mirarlos.
Lo primero es la Unidad de Sustentabilidad o el corredor de cada parcela y su altura máxima: 9, 12, 14,6, 17,2, 22,8, 31,2 o 38 m. Un lote en USAA vale más que uno en USAB 1 aunque mida lo mismo, porque caben ocho plantas contra cuatro. Y hay que verificar si alguna de las dos está en un Área Especial del Anexo II con altura, retiros o FOT propios.
El ancho de frente decide si entran dos unidades por planta o una, si hay lugar para un patio o para dos, y si el lote es edificable en altura: por debajo de 8,66 m de frente el Código aplica reglas más restrictivas. El fondo importa en relación con la Línea de Frente Interno de esa manzana: un lote profundo en una manzana con LFI cercana pierde metros al centro libre; una esquina gana frente y pierde ochava; una parcela lindera a esquina puede arrastrar la altura del corredor por el Art. 6.4.6.
Un edificio consolidado al lado no es un problema: es una oportunidad de completamiento de tejido, el enrase del Art. 6.5.5, que permite completar el tejido hasta la altura del lindero cuando corresponde, y eso puede sumar dos pisos. Al revés, un inmueble catalogado lindero puede exigir retiros y bajar la altura en la franja pegada a él. Comparar dos lotes sin mirar sus medianeras es comparar la mitad de la información.
Un dato que casi nadie mira antes de comprar: si la parcela tiene un permiso de obra registrado, una demolición aprobada o una obra iniciada. Aparece en los registros públicos de la Ciudad y significa que alguien ya está construyendo o a punto de hacerlo; ese lote deja de ser una oportunidad de compra normal y su precio suele reflejar el proyecto. BairesCode AI lo marca en la ficha de la parcela y excluye esas parcelas del Motor de Oportunidades.
Con la edificabilidad de cada lote se calculan los metros vendibles y, con el precio del barrio, los ingresos; con costos, plusvalía y margen, el residual. La comparación justa no es por precio total sino por incidencia: cuánto cuesta cada m² vendible que el lote permite. Un terreno de 400.000 dólares con 1.400 m² vendibles (285 USD/m²) es más barato que uno de 250.000 con 700 (357 USD/m²). Y el englobe cambia todo: dos lotes linderos analizados como uno solo pueden alcanzar la altura que ninguno alcanza por separado.
Ordenar los dos lotes en una tabla con las mismas filas —altura, plantas, ancho, pisada, m² vendibles, afectaciones, permisos, precio, incidencia, residual— y elegir el que gana en incidencia y residual, no en superficie ni en precio. BairesCode AI hace esa tabla con dos direcciones: cada informe trae los mismos rubros, y el modo englobe permite ver qué pasa si se compran los dos.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| 1. Zona y altura | US o corredor, Área Especial, plantas que caben |
| 2. Geometría | Ancho ≥ 8,66 m, fondo vs. LFI, esquina, Art. 6.4.6 |
| 3. Linderos | Completamiento de tejido por lindero consolidado (Art. 6.5.5), catalogados |
| 4. Permisos | Obra registrada, demolición o iniciada en la parcela |
| 5. Cuenta | m² vendibles → incidencia → residual; englobe |
La comparación justa es por incidencia (USD por m² vendible), no por precio total.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Compará dos parcelas con el motor →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Edificabilidad. Dos lotes de igual superficie pueden permitir el doble de metros vendibles uno que el otro según la zona, la LFI y los linderos. La superficie sola no dice nada del negocio.
Por los registros públicos de Obras Registradas e Iniciadas del GCBA, que BairesCode AI cruza por parcela: la ficha muestra si hay un permiso, una demolición o una obra en curso, con su fecha.
Cuando la unión supera un umbral de frente o de superficie que habilita más altura o una mejor pisada, o cuando uno de los dos no es edificable en altura por su ancho. El informe de englobe lo calcula con el frente real de la unión.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.