El FOT (Factor de Ocupación Total) es el coeficiente que limita cuántos m² totales podés construir en un terreno de CABA.
El FOT (Factor de Ocupación Total) es el coeficiente que limita cuántos m² totales podés construir en un terreno de CABA. Con el Código Urbanístico dejó de ser el punto de partida: la edificabilidad se define hoy por morfología —altura máxima, plano límite y retiros— y el FOT funciona como tope de la superficie resultante. BairesCode AI arma esa envolvente y aplica el tope sobre la parcela que consultes.
FOT = Factor de Ocupación Total. Es un coeficiente que multiplicado por la superficie del terreno te da los m² máximos edificables (sobre rasante). Ejemplo: terreno de 200m² con FOT 3.0 = hasta 600m² construibles totales. El FOT viene fijado por el CUR según la zona (USAB, USAM, USAA, CM, CA, etc.).
El FOT regula los m² TOTALES (sumatoria de todas las plantas). El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) regula qué porcentaje del lote podés ocupar EN PLANTA BAJA. Son complementarios: alto FOT + bajo FOS = torre delgada; alto FOT + alto FOS = bloque compacto. Las dos restricciones aplican en simultáneo.
No hay una tabla única de FOT por zona que sirva para todos los casos: el valor aplicable sale de la normativa que rige esa parcela, y en Áreas Especiales y A.P.H. lo fija la norma particular del área, que prevalece sobre el tejido general. Por eso el camino corto no es buscar el coeficiente en una tabla sino resolverlo sobre la parcela concreta. La fuente a consultar siempre es el texto del Código Urbanístico vigente.
Ingresá la dirección en BairesCode AI — el sistema localiza la parcela en el catastro público, resuelve la zona del CUR aplicable, toma el FOT correspondiente y devuelve una estimación de los m² edificables totales en segundos. Incluye también la estimación de plusvalía urbana de la Ley 6.062 si hay aumento de capacidad constructiva respecto del código anterior.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Antes (CPU, hasta 2018) | FOT × superficie de parcela = m² edificables |
| Ahora (CUR, Ley 6.099) | Altura máxima + Línea de Frente Interno + retiros + ocupación del suelo (morfología) |
| Dónde sigue habiendo FOT | Sólo en las Áreas Especiales que lo conservan en el Anexo II (p. ej. algunas U) |
Por eso en la mayoría de las parcelas de CABA la edificabilidad ya no se calcula con un factor.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá la edificabilidad de tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
El FOT cuenta superficie SOBRE rasante. Los subsuelos (cocheras, bauleras, salas de máquinas) tienen reglas propias y generalmente no computan FOT, aunque sí tienen límites de superficie ocupada por FOS bajo rasante.
No te aprueban el plano. El DGROC verifica el FOT en el trámite de obra. Si querés un FOT mayor al asignado, existen mecanismos como las "tipologías de excepción" o la compra de derechos de capacidad constructiva CCA (en algunos casos).
Cocheras en planta baja o subsuelo: generalmente NO computan FOT (sí FOS). Cocheras elevadas (entrepisos o pisos superiores destinados): SÍ computan FOT. Reglas específicas por zona.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.