Durante décadas la edificabilidad en Buenos Aires se calculó con dos factores: el FOT, que multiplicado por la superficie del lote daba los metros totales, y el FOS, que decía qué porcentaje del suelo podía ocuparse.
Durante décadas la edificabilidad en Buenos Aires se calculó con dos factores: el FOT, que multiplicado por la superficie del lote daba los metros totales, y el FOS, que decía qué porcentaje del suelo podía ocuparse. El Código Urbanístico vigente desde 2018 abandonó ese sistema para casi toda la ciudad y lo reemplazó por una morfología: una altura máxima por zona, líneas de frente interno y retiros. Quien todavía piensa en FOT llega a números equivocados, para arriba o para abajo. Esta guía explica qué cambió, dónde sobreviven los factores y cómo traducir la cuenta.
En el Código de Planeamiento Urbano cada distrito (R2a, C3, E3…) tenía un FOT: un R2aII con FOT 2,4 permitía 2,4 veces la superficie del lote en metros cubiertos, sin importar demasiado cómo se distribuían. El FOS limitaba la ocupación en planta, y las alturas salían de la relación con el ancho de calle. El sistema era predecible pero producía tejidos discontinuos: torres al lado de casas, medianeras vistas, patios de tamaño arbitrario.
El Código Urbanístico define Unidades de Sustentabilidad y corredores, y a cada uno le asigna una altura máxima sobre la línea oficial —de 9 m en USAB 0 a 38 m en un Corredor Alto— más un plano límite. La ocupación la controlan la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento, trazadas por manzana, que garantizan un centro libre. El resultado es que dos lotes de la misma superficie pueden tener edificabilidades muy distintas según su ancho, su fondo, su posición en la manzana y sus linderos. La edificabilidad es una consecuencia de la forma, no un factor.
En las Áreas Especiales del Anexo II. Varias urbanizaciones (U), áreas de protección histórica (APH) y áreas especiales (AE) conservan normativa propia, y algunas de ellas todavía fijan FOT, FOS o ambos, a veces combinados con alturas máximas. Ahí la cuenta vieja sigue valiendo, pero hay que ir al texto del Anexo II de esa área: no se puede suponer. También aparece un FOT en la fórmula de la plusvalía, porque la capacidad anterior (A2) se reconstruye con el factor del distrito viejo.
Un desarrollador que compró pensando en «FOT 3» necesita pasar a tres preguntas: qué altura permite la zona (y cuántas plantas caben), qué pisada deja la LFI en esa manzana y qué descuentan patios, núcleo y retiros. Un lote de 8,66 × 30 m en USAA, con 22,8 m de altura y una LFI a 22 m de fondo, da alrededor de 1.350 m² cubiertos: equivale a un FOT implícito de 5,2 sobre los 260 m² del lote, muy por encima de lo que un R2b permitía. En cambio el mismo lote en USAB 1, con 12 m de altura, queda cerca de un FOT implícito de 2,6. El factor no desapareció: dejó de ser un dato de entrada y pasó a ser un resultado.
Sumar el FOT viejo a la altura nueva, como si fueran acumulables. Ignorar la LFI y calcular la pisada con el FOS del distrito anterior. Aplicar la altura de la zona a una parcela que está en un Área Especial con altura propia. Y olvidar el enrase: en el Código morfológico un lindero consolidado más alto puede habilitar más metros que cualquier factor.
BairesCode AI parte del Código vigente y de la geometría real: resuelve la zona y las sub-zonas de Área Especial, aplica la altura y las líneas internas, y devuelve la superficie que efectivamente cabe. Cuando una Área Especial conserva FOT, lo aplica desde el Anexo II. El informe muestra la edificabilidad como resultado y también el FOT implícito, para que quien viene del sistema viejo pueda comparar.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Código de Planeamiento (hasta 2018) | FOT × lote = m² totales; FOS limita la ocupación; altura según ancho de calle |
| Código Urbanístico (Ley 6.099) | Altura máxima por zona + LFI/LIB/LRO + patios = m² como resultado |
| Dónde sigue el FOT | Áreas Especiales del Anexo II con normativa propia, y la capacidad anterior (A2) de la plusvalía |
| Ejemplo (8,66 × 30 m) | USAA: ~1.350 m² (FOT implícito 5,2) · USAB 1: ~680 m² (FOT implícito 2,6) |
Los ejemplos suponen una LFI a 22 m de fondo, un patio y planta baja completa; cada manzana es distinta.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá la edificabilidad real de tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Como regla general no: la ocupación del suelo la limitan la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento por manzana. El FOS como porcentaje sobrevive sólo en Áreas Especiales que el Anexo II conserva.
Por la zonificación de la parcela en el plano del Código Urbanístico y el texto del Anexo II para esa área. El informe de BairesCode AI resuelve la sub-zona y muestra si aplica altura, FOT o ambos.
La superficie edificable que resulta de la morfología dividida por la superficie del lote. No es una norma: es una forma de comparar el resultado nuevo con la cuenta vieja.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.