La plusvalía urbana de la Ciudad de Buenos Aires es el derecho que creó la Ley 6.062 para que parte de la mayor edificabilidad que otorgó el Código Urbanístico de 2018 vuelva a la ciudad.
La plusvalía urbana de la Ciudad de Buenos Aires es el derecho que creó la Ley 6.062 para que parte de la mayor edificabilidad que otorgó el Código Urbanístico de 2018 vuelva a la ciudad. Se paga al registrar la obra y se calcula con una fórmula que combina cuatro números: la superficie edificable computable, la capacidad que tenía la parcela con el código anterior, la incidencia del suelo de la zona expresada en UVA y una alícuota que depende de dónde está la parcela. Esta guía muestra la fórmula, sus reglas y un ejemplo con números.
No grava la construcción en sí: grava la diferencia entre lo que hoy se puede construir y lo que se podía construir antes del Código Urbanístico. Si la parcela no ganó edificabilidad con el cambio de código, la diferencia es cero y no hay plusvalía que pagar. Por eso la fórmula necesita dos superficies: la nueva capacidad computable (A1) y la capacidad anterior (A2).
A1 es el 80 % de la superficie cubierta edificable que resulta de la morfología del Código para esa parcela. Hay una regla que cambia el resultado según la zona: en las unidades de baja y media densidad (USAB 0, USAB 1, USAB 2 y USAM) la planta baja se excluye del cómputo; en USAA y en los corredores (CM y CA) la planta baja sí se incluye. Si la parcela recibe metros adicionales por el Art. 6.4.6 (parcelas linderas a esquina que arrastran la altura del corredor), esos metros también entran.
A2 es lo que permitía el Código de Planeamiento Urbano en la misma parcela, expresado en metros cuadrados: el FOT del distrito anterior multiplicado por la superficie del lote, con sus propias reglas. Es el dato que más discusión genera en los expedientes, porque requiere reconstruir la normativa previa. El motor lo toma como dato de entrada (puede cargarse desde el informe) y, si no se conoce, calcula el escenario conservador con A2 igual a cero.
Plusvalía en UVA = máximo(0, A1 − A2) × incidencia de la zona (en UVA por m²) × alícuota. La incidencia es un valor por zona que fija la reglamentación en Unidades de Valor Adquisitivo, para que no se desactualice con la inflación; la alícuota es un porcentaje que depende de la ubicación de la parcela, y en la ciudad toma valores del 10 %, 18 %, 27 % y 35 %. El monto en UVA se convierte a pesos con el valor de la UVA del día del pago.
Parcela en USAA con 1.400 m² cubiertos edificables, planta baja incluida: A1 = 1.120 m². Capacidad anterior calculada con el FOT del distrito viejo: A2 = 720 m². Diferencia: 400 m². Con una incidencia de 550 UVA por m² y una alícuota del 27 %, la plusvalía es 400 × 550 × 0,27 = 59.400 UVA. Con la UVA a $1.150 son unos $68 millones; con la UVA a $1.300, unos $77 millones. El mismo proyecto en una zona con alícuota del 10 % pagaría poco más de un tercio.
El derecho se liquida en el trámite de registro de la obra, y el monto exacto lo determina el Gobierno de la Ciudad en el expediente. Antes de comprar conviene saber tres cosas: en qué zona de alícuota cae la parcela, si la planta baja computa o no, y cuánto era la capacidad anterior, porque un A2 bien documentado puede reducir la base a cero. El informe técnico de BairesCode AI imprime la fórmula aplicada con los cuatro números, para que el desarrollador y su contador partan del mismo cálculo.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| A1 | 80 % de la superficie cubierta edificable (planta baja excluida en USAB 0/1/2 y USAM) |
| A2 | Capacidad anterior (FOT del Código de Planeamiento × lote) |
| Diferencia | máximo(0, A1 − A2) |
| Incidencia | UVA por m², por zona |
| Alícuota | 10 % · 18 % · 27 % · 35 % según ubicación |
| Ejemplo | 400 m² × 550 UVA × 0,27 = 59.400 UVA |
Cálculo preliminar. El monto exacto lo determina el GCBA en el expediente.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá la plusvalía de tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
La Unidad de Valor Adquisitivo es un índice que publica el Banco Central y se actualiza por inflación. Expresar la incidencia en UVA evita que el valor de la zona quede desactualizado; el monto se pasa a pesos con la UVA del día del pago.
Depende de la zona: en USAB 0, USAB 1, USAB 2 y USAM se excluye del cómputo; en USAA, Corredor Medio y Corredor Alto se incluye.
Sí, cuando la capacidad anterior (A2) es igual o mayor que la superficie computable nueva (A1): la diferencia se toma como cero y no hay derecho a pagar.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.