Cómo se calcula un informe
Fuentes oficiales, reglas del Código Urbanístico y los límites declarados de lo que el motor puede afirmar.
Un informe de BairesCode AI es el resultado de aplicar, sobre la geometría real de una parcela, las reglas del Código Urbanístico que rigen en ese lugar. No hay una «altura promedio del barrio» ni una estimación por foto: hay un polígono catastral, una zonificación resuelta contra el Anexo II, líneas de frente interno oficiales y un tejido medido. Esta página dice de dónde sale cada cosa, qué se calcula con eso y dónde termina lo que el motor puede afirmar.
Fuentes
| Fuente | Qué aporta | Cómo se usa |
|---|---|---|
| Código Urbanístico (Ley 6.099, modificada por las Leyes 6.361, 6.564 y 6.776; texto ordenado al 31/12/2024) | Alturas máximas por Unidad de Sustentabilidad, retiros, enrase (Art. 6.5.5), edificio consolidado (Art. 6.10.1), Áreas Especiales del Anexo II. | Cada artículo que aplica el motor está identificado por su número; el texto vigente es el que se cita en las guías. |
| Catastro y geometría del GCBA (parcelas, manzanas, frentes) | Polígono de cada parcela, ancho de frente, condición de esquina, manzana a la que pertenece. | Datos abiertos del GCBA, precomputados por sección para responder sin depender de un servicio externo en vivo. |
| Líneas de Frente Interno, Interna de Basamento y de Retiro Obligatorio (LFI / LIB / LRO) | La pisada edificable: centro libre de manzana, basamento y retiros de frente. | Trazados oficiales por manzana; donde el trazado es incoherente con el catastro, el motor lo reconstruye con la regla del tercio y lo declara. |
| Tejido construido (Ciudad3D, fotogrametría del GCBA) | Altura de cada cuerpo edificado, sobre la línea oficial y retirado. | Alimenta enrase, consolidado y las medianeras del dibujo. Medido sobre la arista catastral del frente, no sobre el coronamiento. |
| Permisos de obra (Obras Registradas DGROC y Obras Iniciadas AGC) | Si la parcela tiene un permiso otorgado, una demolición o una obra en curso. | Marca la ficha y saca la parcela del Motor de Oportunidades: alguien ya la está construyendo. |
| Catálogo de inmuebles protegidos (Ley 6.922) y Áreas de Protección Histórica | Restricciones a la demolición y a la altura, y la afectación de linderos. | Una parcela catalogada no se calcula como si fuera libre. |
| Mercado: incidencia del suelo por barrio y cotización del dólar | Valor residual, costos y rentabilidad estimada. | Fuentes públicas de oferta, actualizadas por trimestre; el informe declara la fecha del dato. |
Qué calcula el motor
- Zonificación y Unidad de Sustentabilidad de la parcela, incluidas las sub-zonas de Áreas Especiales resueltas por manzana y por geometría.
- Altura máxima y plano límite según la unidad (USAB 0 a CA), con enrase con linderos consolidados cuando el Art. 6.5.5 lo habilita y con el criterio de edificio consolidado del Art. 6.10.1 medido sobre la altura de fachada.
- Pisada edificable: basamento hasta la LIB, cuerpo alto hasta la LFI, retiros de frente (LRO) y de fondo, troneras y centro libre de manzana, con el tratamiento de esquinas y parcelas atípicas.
- Superficie edificable y vendible por planta, con núcleo, balcones y descubiertos, y el informe técnico que lo documenta plano por plano.
- Plusvalía (Ley 6.062), costos de construcción, valor residual del suelo y rentabilidad estimada, con los supuestos económicos editables.
- Englobe de parcelas linderas de la misma manzana y calle, con el frente real y el enrase de la unión.
Supuestos y límites
El informe es orientativo. Tiene un margen inherente de error y no sustituye la verificación de un profesional matriculado ni constituye un trámite ante el GCBA. Es la herramienta para decidir si vale la pena avanzar, no el plano que se presenta.
- Las Áreas Especiales sin altura en el Anexo II se calculan con la Unidad de Sustentabilidad asimilada y el informe lo declara.
- Los inmuebles catalogados, las parcelas de escala urbana (hectáreas sin altura normativa) y las manzanas sin trazado oficial se marcan como casos que requieren revisión, no se «rellenan».
- El tejido fotogramétrico puede tener huecos: cuando no hay dato, el motor lo dice en vez de suponer una altura.
- Los valores de mercado son promedios por barrio con fecha; el resultado económico es una estimación, no una tasación.
Vigencia
La normativa aplicada es el Código Urbanístico vigente (Ley 6.099 con la actualización de la Ley 6.776; texto ordenado al 31/12/2024). Los datasets se regeneran cuando cambia la fuente: el permiso de obra más reciente, el tejido y las líneas oficiales llevan su fecha de corte en el propio dato, y cada cambio de regla o de dataset queda en el registro interno de cambios con su versión. Quién define y revisa cada regla está en /equipo; cómo se prueba, en /validacion.