Prefactibilidad urbanística de CABA con Inteligencia Artificial
Ingresá una dirección de la Ciudad de Buenos Aires y obtené en segundos qué se puede construir ahí: edificabilidad, altura máxima, retiros (LFI, LIB y LRO), m² vendibles y plusvalía, según el Código Urbanístico (CUR) vigente.
Está hecha para el momento en que hay que decidir rápido sobre un lote: filtrar oportunidades, dimensionar una oferta o entender qué cambia si se unifican dos parcelas contiguas — antes de encargar un anteproyecto.
Envolvente edificable. La zona del CUR fija altura máxima, plano límite y retiros; de ahí sale la pisada y la superficie construible planta por planta, con el tope de edificabilidad (FOT) aplicado.
Casos que no son el lote de manual. Esquinas y ochavas, parcelas de doble frente, lotes irregulares, Áreas Especiales del Anexo II, APH, enrase o completamiento de tejido (Art. 6.5.5) y la altura de parcelas linderas a esquina (Art. 6.4.6).
La ecuación, no solo la norma. Metros vendibles, incidencia de la tierra en UVA, plusvalía urbana estimada (Ley 6.062) y comparables del entorno, en un informe PDF descargable.
Catastro público del GCBA · 200.000+ parcelas de CABA · Código Urbanístico vigente (Ley 6.099/2018, texto consolidado por Ley 6.776/2024) · Corpus de disposiciones DGIUR.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una prefactibilidad urbanística en CABA?
Es el estudio previo que responde qué se puede construir en una parcela antes de encargar un anteproyecto: zona del Código Urbanístico, altura máxima, retiros (LFI, LIB y LRO), superficie edificable, metros vendibles y plusvalía. Es la información con la que se decide si un lote entra o no en una ecuación.
¿Cómo funciona el análisis automático de BairesCode AI?
Ingresás una dirección o el SMP y la plataforma ubica la parcela en el catastro público del GCBA, resuelve su zona y su sub-zona del Código Urbanístico, arma la envolvente edificable y devuelve el desglose por planta, la plusvalía estimada en UVA y un informe PDF descargable. El resultado es orientativo y no reemplaza el trabajo de un profesional matriculado.
¿Qué diferencia hay entre una prefactibilidad y un estudio de factibilidad?
La prefactibilidad es anterior: sirve para descartar o priorizar lotes rápido, con normativa vigente y datos públicos. El estudio de factibilidad es el trabajo profesional firmado que se presenta ante el GCBA. BairesCode AI produce lo primero, y es el insumo con el que un arquitecto matriculado avanza hacia lo segundo.
¿Cómo se calcula la edificabilidad de un terreno en CABA?
El Código Urbanístico zonifica por morfología: la zona fija la altura máxima, el plano límite y los retiros, y de ahí sale la pisada y la superficie construible planta por planta. El FOT funciona como tope de esa superficie, y en las Áreas Especiales y las A.P.H. la norma particular del área puede sumar sus propias reglas de ocupación. La plataforma arma la envolvente cruzando la geometría catastral de la parcela con la norma de su zona.
¿Qué es la plusvalía urbana y cuándo se paga?
Es el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable de la Ley 6.062: cuando un cambio normativo le da a la parcela más capacidad constructiva que la del código anterior, quien usa esa capacidad adicional le paga a la Ciudad una alícuota que depende de la zona. La plataforma la estima en UVA; el monto definitivo surge de la declaración jurada y de la tasación oficial del GCBA.
¿El informe sirve para presentar ante el GCBA?
No. Es un análisis orientativo elaborado sobre normativa vigente y fuentes públicas, pensado para decidir antes de invertir tiempo y honorarios. Toda presentación formal ante el GCBA requiere documentación firmada por un profesional matriculado, que es quien verifica el caso concreto.
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