Este caso recorre una parcela real de Recoleta, Laprida 1158, desde el dato oficial hasta el resultado económico.
Este caso recorre una parcela real de Recoleta, Laprida 1158, desde el dato oficial hasta el resultado económico. Muestra de dónde sale cada dato, qué artículos del Código Urbanístico aplican, cuánto se puede construir y vender, cuánto pesa el terreno, qué da la cuenta y cuánto se mueve si cambian el precio de venta o el costo de obra. Es el mismo lote del informe de muestra, calculado con la versión 4.173 del motor el 27 de octubre de 2026.
Laprida 1158 está en Recoleta (Comuna 2), entre medianeras y con un solo frente. Su identificador catastral es 015-102-035A: sección 015, manzana 102, parcela 035A. El catastro del GCBA le asigna 17,32 m de frente y 66,69 m de fondo, y la ficha de edificabilidad que publica el Gobierno de la Ciudad informa 1.156 m² de superficie, zona U.S.A.A., altura máxima de 22,80 m, ninguna afectación, ninguna catalogación y plusvalía cero. La Línea de Frente Interno (L.F.I.) y la Línea Interna de Basamento (L.I.B.) salen del trazado oficial de la manzana: quedan a 26,15 m y a 34,80 m de la Línea Oficial.
En U.S.A.A. la altura máxima sobre la Línea Oficial es de 22,80 m, con una planta baja de al menos 3 m (art. 6.2.3 del Código Urbanístico): entran la planta baja y siete pisos. Por encima, el art. 6.3 admite un nivel retirado al menos 2 m de la Línea Oficial, de hasta 3 m de alto, y otro retirado al menos 4 m de la Línea Oficial y de la L.F.I., sin pasar un plano límite trazado 7 m por encima de la altura máxima: 29,80 m. La profundidad del cuerpo edificado la fija la L.F.I. (art. 6.4.2), a 26,15 m del frente; la L.I.B. (art. 6.4.3) queda a 34,80 m. A cada piso se le descuenta un patio de 52 m² y se le suman los balcones del art. 6.3.2.
Con esas reglas, la planilla del motor queda así: un subsuelo de cocheras que ocupa el lote entero, una planta baja con hall, local y acceso a cocheras, siete pisos iguales de 401 m² cubiertos más 49 m² de balcones, un octavo piso con el primer retiro y un noveno con el segundo, y la sala de máquinas en la azotea. En total son 5.069,51 m² cubiertos y 5.511,88 m² construibles, con los balcones. La superficie vendible —cada planta menos el núcleo de escalera y ascensor, que el motor toma en 27 m², más los balcones— suma 4.065,75 m². En el subsuelo entran 32 cocheras (el 70 % útil de 1.156 m², a 25 m² por cochera); la planilla del informe rotula las que piden las unidades, unas 22, y el escenario económico vende las 32.
El ejemplo valúa el terreno por incidencia: 767 USD por cada m² vendible, el 25 % del precio de referencia a estrenar del barrio (3.069 USD/m², relevamiento de avisos del 5 de octubre de 2026 sobre 118 avisos). Sobre 4.065,75 m² vendibles son USD 3.118.430, unos 2.700 USD por m² de terreno. Es una referencia para la cuenta, no una tasación: si el lote se ofrece a otro precio, ese es el número que hay que cargar.
Con un precio de venta de 3.320 USD/m², las unidades suman USD 13.498.290 y las 32 cocheras, a USD 15.000 cada una, otros 480.000: los ingresos son 13.978.290. Los costos son el terreno (3.118.430), la construcción (5.069,51 m² cubiertos a 1.450 USD/m²: 7.350.790), los derechos de construcción (61.151), los gastos generales del 15 % (1.570.383) y los impuestos del 5 % (523.461), estos dos sobre terreno y obra. La plusvalía de la Ley 6.062 da cero: la superficie que computa la ley (A1, el 80 % de la superficie edificable: 3.373,84 m²) no supera la capacidad constructiva que la parcela ya tenía con la norma anterior (A2: 3.465 m²). El costo total es de USD 12.624.215 y el margen, de 1.354.075: el 9,7 % de las ventas y el 10,7 % del costo total, que es el ROI del informe.
El precio de venta es la variable que más pesa, porque los costos no bajan cuando baja la venta: con un 5 % menos (3.154 USD/m²) el ROI cae a 5,4 %, y con un 10 % menos (2.988 USD/m²) llega a cero. El punto de equilibrio está en 2.987 USD/m². El costo de obra pesa menos, pero también mueve la cuenta: un 10 % más (1.595 USD/m²) deja el ROI en 3,4 %, y un 10 % menos (1.305 USD/m²) lo sube a 19,1 %. Cada escenario mueve una sola variable y deja el resto como en la cuenta base.
Los números son los de la versión 4.173 del motor, calculados el 27 de octubre de 2026 con el dólar oficial a $ 1.560 y la UVA a $ 2.172,25 del día anterior. Los supuestos económicos —venta, obra, incidencia, cocheras, gastos e impuestos— son los fijos del ejemplo, y el precio de venta está por encima de la referencia a estrenar del barrio. En el informe de cualquier otra parcela se sugieren con los precios de la zona de ese día y se editan uno por uno; para reproducir este caso, alcanza con buscar la parcela y cargar los de la tabla. La parcela se eligió como ejemplo y sus datos son públicos: no es un encargo de un cliente. Es una prefactibilidad orientativa, que no reemplaza el proyecto que firma un profesional matriculado ni los trámites ante el GCBA. De qué fuente sale cada dato y qué reglas aplica el motor está en la metodología del cálculo, y el informe completo de este lote, en el informe de muestra (PDF, 9 páginas).
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Parcela | Laprida 1158, Recoleta · SMP 015-102-035A | Catastro del GCBA |
| Superficie | 1.156 m² | Ficha de edificabilidad del GCBA |
| Frente × fondo | 17,32 × 66,69 m, entre medianeras | Catastro del GCBA |
| Zona y altura | U.S.A.A. · 22,80 m (planta baja + 7 pisos) | Código Urbanístico, art. 6.2.3 |
| Retiros | 2 m y 4 m · plano límite a 29,80 m | Código Urbanístico, art. 6.3 |
| L.F.I. / L.I.B. | 26,15 m / 34,80 m de la Línea Oficial | Trazado oficial de la manzana · arts. 6.4.2 y 6.4.3 |
| Afectaciones y catalogación | Ninguna | Ficha de edificabilidad del GCBA |
| Plusvalía | 0 (A1 3.373,84 m² no supera A2 3.465 m²) | Ficha del GCBA · Ley 6.062 |
Datos leídos el 27/10/2026 con la versión 4.173 del motor.
| Nivel | Cubierta | Balcones | Total | Vendible |
|---|---|---|---|---|
| 1.er subsuelo · cocheras | 1.156,13 | — | 1.156,13 | — |
| Planta baja · hall, local y acceso | 453,44 | — | 453,44 | 426,44 |
| Pisos 1.º a 7.º, cada uno | 401,45 | 49,16 | 450,60 | 423,60 |
| Piso 8.º · primer retiro | 366,86 | 49,16 | 416,02 | 389,02 |
| Piso 9.º · segundo retiro | 262,93 | 49,16 | 312,09 | 285,09 |
| Azotea · sala de máquinas | 20,00 | — | 20,00 | — |
| Total | 5.069,51 | 442,44 | 5.511,88 | 4.065,75 |
El total construible suma la columna Total de la planilla; las diferencias de centésimos son de redondeo.
| Rubro | Cuenta | USD |
|---|---|---|
| Venta de unidades | 4.065,75 m² × 3.320 USD/m² | 13.498.290 |
| Venta de cocheras | 32 × 15.000 | 480.000 |
| Ingresos | 13.978.290 | |
| Terreno | 4.065,75 m² × 767 USD/m² de incidencia | 3.118.430 |
| Construcción | 5.069,51 m² cubiertos × 1.450 USD/m² | 7.350.790 |
| Derechos de construcción | 1 % × 4.217,30 m² edificables × 1.450 USD/m² | 61.151 |
| Gastos generales | 15 % de terreno y obra | 1.570.383 |
| Impuestos | 5 % de terreno y obra | 523.461 |
| Plusvalía (Ley 6.062) | A1 no supera A2 | 0 |
| Costo total | 12.624.215 | |
| Margen | 9,7 % de las ventas | 1.354.075 |
| ROI | Margen ÷ costo total | 10,7 % |
Supuestos fijos del ejemplo. En el informe de cada parcela se sugieren con los precios de la zona y se editan uno por uno.
| Escenario | Venta (USD/m²) | Obra (USD/m²) | ROI |
|---|---|---|---|
| Base | 3.320 | 1.450 | 10,7 % |
| Venta −5 % | 3.154 | 1.450 | 5,4 % |
| Venta −10 % | 2.988 | 1.450 | 0,0 % |
| Venta +5 % | 3.486 | 1.450 | 16,1 % |
| Venta +10 % | 3.652 | 1.450 | 21,4 % |
| Obra −5 % | 3.320 | 1.378 | 14,7 % |
| Obra −10 % | 3.320 | 1.305 | 19,1 % |
| Obra +5 % | 3.320 | 1.523 | 6,9 % |
| Obra +10 % | 3.320 | 1.595 | 3,4 % |
| Equilibrio | 2.987 | 1.450 | 0 % |
Cada escenario mueve una sola variable; el resto queda como en la cuenta base.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Analizá otra parcela con el motor →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Sí. Buscá la parcela 015-102-035A en BairesCode AI® y cargá los supuestos del ejemplo: venta 3.320 USD/m², obra 1.450 USD/m², incidencia 767 USD por m² vendible, 32 cocheras a USD 15.000, gastos generales del 15 % e impuestos del 5 %. Con la versión 4.173 del motor da los mismos metros y el mismo resultado; si una versión posterior cambia una regla, el número puede cambiar.
Porque la superficie que computa la Ley 6.062 para esta parcela (A1, el 80 % de la superficie edificable: 3.373,84 m²) no supera la capacidad constructiva que ya tenía con la norma anterior (A2: 3.465 m²). Sin diferencia no hay mayor capacidad que gravar, y la ficha del GCBA también informa plusvalía cero.
No. La parcela es real y sus datos son públicos, pero se eligió como ejemplo: no es un encargo de un cliente, y los supuestos económicos son ilustrativos. Sirven para seguir la cuenta paso a paso, no para valuar el lote.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.