Un terreno para desarrollar no vale por lo que pide el vendedor ni por lo que se pagó al lado: vale lo que sobra después de restarle a las ventas todos los costos y el margen que el negocio necesita.
Un terreno para desarrollar no vale por lo que pide el vendedor ni por lo que se pagó al lado: vale lo que sobra después de restarle a las ventas todos los costos y el margen que el negocio necesita. Ese es el método residual, y es el que usan los desarrolladores para decidir cuánto ofertar. Esta guía lo explica con los coeficientes que usa el motor de BairesCode AI, hace la cuenta sobre un lote de referencia y muestra qué variable la mueve más.
Valor máximo del suelo = ingresos por venta − costo de construcción − costos blandos − plusvalía − comercialización − margen del desarrollador. Todo lo que está a la derecha se estima antes de comprar; lo que queda es el techo de lo que conviene pagar por el lote. Si el precio pedido supera ese techo, el negocio no cierra por más lindo que sea el terreno. El dato que arranca la cuenta es la edificabilidad: sin saber cuántos metros vendibles caben, el residual no existe.
Los metros vendibles salen de la superficie que permite el Código: a cada planta se le descuenta el núcleo de escalera y ascensor (el motor toma 27 m²) y se le suman los balcones. El precio se toma del mercado del barrio para unidades a estrenar, en dólares por m² vendible. En el lote de referencia —un lote real de 8,66 × 30 m en USAM, en Mataderos, con 979 m² vendibles— con un precio de 2.500 USD/m² los ingresos son 2,45 millones de dólares.
La construcción se estima por m² cubierto, como la toma el informe: con 1.200 USD/m² sobre 1.049 m² son 1,26 millones. Los costos blandos —proyecto, dirección, derechos, gestoría, honorarios— rondan el 15 % del costo de obra. La plusvalía de la Ley 6.062 se calcula con su propia fórmula y en zonas de alícuota alta puede ser un rubro importante; en el ejemplo se toman 40 mil dólares. Y la comercialización se lleva entre el 3 % y el 5 % de las ventas. En el ejemplo, los costos suman alrededor de 1,59 millones sin contar el suelo.
Un desarrollador razonable no compra sin un margen de entre el 15 % y el 20 % sobre las ventas, que cubre el riesgo de precio, de plazo y de tasa. Con un 18 % sobre 2,45 millones, el margen es de 441 mil dólares. Residual: 2.447.500 − 1.585.520 − 440.550 ≈ 421.000 dólares. Ese es el valor máximo del lote: unos 1.620 USD por m² de terreno, o unos 430 USD por m² vendible de incidencia. Si el vendedor pide 550.000, el proyecto pierde plata antes de poner el primer ladrillo.
El residual es muy sensible al precio de venta porque los costos no bajan cuando la venta baja. En el ejemplo, un 10 % menos de precio (2.250 USD/m²) baja los ingresos 245 mil dólares y el residual cae de 421 mil a unos 231 mil: un 45 % menos. Un 10 % más de costo de obra lo baja unos 145 mil. En cambio, 100 m² vendibles más —por enrase con un lindero consolidado, por ejemplo— suman 250 mil de ingresos y buena parte va al residual. Por eso la edificabilidad exacta vale más que cualquier otro dato de la operación.
BairesCode AI calcula los metros vendibles sobre la geometría real y el Código vigente, sugiere el precio de venta de la zona y una incidencia de referencia —el 25 % del precio a estrenar—, aplica la plusvalía con la fórmula de la Ley 6.062 y devuelve el residual, la incidencia implícita y la rentabilidad del proyecto, con todos los supuestos económicos editables para que el desarrollador use sus propios costos, precios y márgenes.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingresos | 979 m² × 2.500 USD = 2.447.500 |
| Construcción | 1.049 m² cubiertos × 1.200 USD = 1.258.800 |
| Blandos + comercialización + plusvalía | ≈ 327.000 |
| Margen (18 % de ventas) | 440.550 |
| Residual del suelo | ≈ 421.000 USD (≈ 1.620 USD/m² de lote · 430 USD/m² vendible) |
| Sensibilidad | −10 % de precio de venta → residual −45 % |
Precios y costos son de ejemplo; el informe sugiere los de la zona y deja editar cada supuesto.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá el residual de una parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Lo que cuesta el terreno por cada metro cuadrado vendible que permite construir. Es la forma de comparar lotes de distinta superficie y distinta edificabilidad: dos terrenos con la misma incidencia son igual de caros para el negocio aunque uno cueste el doble.
Entre el 15 % y el 20 % sobre las ventas es lo habitual en desarrollos residenciales; el margen cubre el riesgo de precio, de plazo y de financiamiento. El informe permite cambiarlo.
No. Es el valor máximo que el negocio soporta, no el valor de mercado del terreno. Sirve para saber hasta dónde ofertar.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.