Un terreno para desarrollar no vale por lo que pide el vendedor ni por lo que se pagó al lado: vale lo que sobra después de restarle a las ventas todos los costos y el margen que el negocio necesita.
Un terreno para desarrollar no vale por lo que pide el vendedor ni por lo que se pagó al lado: vale lo que sobra después de restarle a las ventas todos los costos y el margen que el negocio necesita. Ese es el método residual, y es el que usan los desarrolladores para decidir cuánto ofertar. Esta guía lo explica con los coeficientes que usa el motor de BairesCode AI, hace la cuenta sobre un lote de referencia y muestra qué variable la mueve más.
Valor máximo del suelo = ingresos por venta − costo de construcción − costos blandos − plusvalía − comercialización − margen del desarrollador. Todo lo que está a la derecha se estima antes de comprar; lo que queda es el techo de lo que conviene pagar por el lote. Si el precio pedido supera ese techo, el negocio no cierra por más lindo que sea el terreno. El dato que arranca la cuenta es la edificabilidad: sin saber cuántos metros vendibles caben, el residual no existe.
Los metros vendibles salen de la superficie cubierta que permite el Código, más balcones (alrededor del 8 %), por la relación vendible sobre cubierta (85 % es un valor razonable para vivienda). El precio se toma del mercado del barrio para unidades a estrenar, en dólares por m² vendible. En el lote de referencia —8,66 × 30 m en USAM, unos 940 m² vendibles— con un precio de 2.500 USD/m² los ingresos son 2,35 millones de dólares.
La construcción se estima por m² construido (cubierto más balcones): con 1.200 USD/m² sobre 1.100 m² son 1,32 millones. Los costos blandos —proyecto, dirección, derechos, gestoría, honorarios— rondan el 15 % del costo de obra. La plusvalía de la Ley 6.062 se calcula con su propia fórmula y en zonas de alícuota alta puede ser un rubro importante. Y la comercialización se lleva entre el 3 % y el 5 % de las ventas. En el ejemplo, los costos suman alrededor de 1,65 millones sin contar el suelo.
Un desarrollador razonable no compra sin un margen de entre el 15 % y el 20 % sobre las ventas, que cubre el riesgo de precio, de plazo y de tasa. Con un 18 % sobre 2,35 millones, el margen es de 423 mil dólares. Residual: 2.350.000 − 1.650.000 − 423.000 ≈ 277.000 dólares. Ese es el valor máximo del lote: unos 1.065 USD por m² de terreno, o unos 295 USD por m² vendible de incidencia. Si el vendedor pide 400.000, el proyecto pierde plata antes de poner el primer ladrillo.
El residual es muy sensible al precio de venta porque los costos no bajan cuando la venta baja. En el ejemplo, un 10 % menos de precio (2.250 USD/m²) baja los ingresos 235 mil dólares y el residual cae de 277 mil a unos 85 mil: casi un 70 % menos. Un 10 % más de costo de obra lo baja unos 132 mil. En cambio, 100 m² vendibles más —por enrase con un lindero consolidado, por ejemplo— suman 250 mil de ingresos y casi todo va al residual. Por eso la edificabilidad exacta vale más que cualquier otro dato de la operación.
BairesCode AI calcula los metros vendibles sobre la geometría real y el Código vigente, toma la incidencia y los precios del barrio con su fecha, aplica la plusvalía con la fórmula de la Ley 6.062 y devuelve el residual, la incidencia implícita y la rentabilidad del proyecto, con todos los supuestos económicos editables para que el desarrollador use sus propios costos y márgenes.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Ingresos | 940 m² × 2.500 USD = 2.350.000 |
| Construcción | 1.100 m² × 1.200 USD = 1.320.000 |
| Blandos + comercialización + plusvalía | ≈ 330.000 |
| Margen (18 % de ventas) | 423.000 |
| Residual del suelo | ≈ 277.000 USD (≈ 1.065 USD/m² de lote · 295 USD/m² vendible) |
| Sensibilidad | −10 % de precio de venta → residual −70 % |
Precios y costos son de ejemplo; el informe usa los del barrio con su fecha y deja editar cada supuesto.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá el residual de una parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Lo que cuesta el terreno por cada metro cuadrado vendible que permite construir. Es la forma de comparar lotes de distinta superficie y distinta edificabilidad: dos terrenos con la misma incidencia son igual de caros para el negocio aunque uno cueste el doble.
Entre el 15 % y el 20 % sobre las ventas es lo habitual en desarrollos residenciales; el margen cubre el riesgo de precio, de plazo y de financiamiento. El informe permite cambiarlo.
No. Es el valor máximo que el negocio soporta, no el valor de mercado del terreno. Sirve para saber hasta dónde ofertar.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.