En la Ciudad de Buenos Aires, cuánto se puede construir en un terreno no sale de un factor: sale de la morfología que fija el Código Urbanístico para ese lugar.
En la Ciudad de Buenos Aires, cuánto se puede construir en un terreno no sale de un factor: sale de la morfología que fija el Código Urbanístico para ese lugar. La cuenta tiene tres piezas —hasta qué altura se puede subir, qué parte del lote puede ocuparse en cada nivel y qué hay que descontar por patios y retiros— y el resultado es una superficie cubierta que después se convierte en metros vendibles. Esta guía la hace paso a paso con un lote real de referencia.
Todo arranca por la Unidad de Sustentabilidad (o el corredor, o el Área Especial) que el Código le asigna a la parcela. Esa zona fija la altura máxima sobre la línea oficial: 9 m en USAB 0, 12 m en USAB 1, 14,6 m en USAB 2, 17,2 m en USAM, 22,8 m en USAA, 31,2 m en un Corredor Medio (CM) y, en un Corredor Alto (CA), 38 m. Las Áreas Especiales (APH, U, AE) tienen su propia normativa en el Anexo II y muchas heredan la altura de la unidad que asimilan. Con la altura y una altura de piso de alrededor de 3 m se sabe cuántas plantas caben: en USAM son planta baja y cinco pisos, y por encima de los 17,2 m van dos niveles retirados; en USAA, planta baja y siete, también con dos retiros. En las unidades de altura baja (USAB) no hay retiros.
La ocupación no la fija un FOS sino tres líneas que se trazan por manzana. La Línea de Frente Interno (LFI) marca hasta dónde llega el cuerpo alto y define el centro libre de manzana; la Línea Interna de Basamento (LIB) marca hasta dónde puede llegar el basamento en los primeros niveles; la Línea de Retiro Obligatorio (LRO) exige retirarse de la línea oficial en calles con ensanche. El fondo edificable de cada planta es la distancia entre la línea oficial (o la LRO) y la LFI, y la pisada de cada nivel es ese fondo por el ancho del lote. En el lote real de esta guía, de 8,66 m de frente en Mataderos, la LFI de la manzana deja 16,1 m de fondo edificable: la pisada del cuerpo alto es de 139 m².
Los dos niveles retirados achican la pisada: en el ejemplo, de 139 m² bajan a 122 y 70 m². A cada planta hay que descontarle lo que se construye pero no se vende —el núcleo de escalera y ascensor—, que el motor toma en 27 m² por planta. Si la pisada es profunda, además hacen falta patios de aire y luz, que también se descuentan; en este lote no. Y los balcones suman: en CABA no computan como superficie cubierta a los efectos de la altura ni de la ocupación, pero se venden. En el ejemplo son unos 24 m² por planta.
Tomemos un lote real entre medianeras de Mataderos: 8,66 m de frente por 30 m de fondo (260 m²), en USAM. Altura: 17,2 m, es decir, planta baja más cinco pisos y dos retiros, ocho niveles en total. La LFI de esa manzana deja 16,1 m de fondo edificable, así que la pisada es de 8,66 × 16,1 = 139 m² por planta; en los retiros baja a 122 y 70 m². Seis plantas completas, los dos retiros y la sala de máquinas de la azotea dan 1.049 m² cubiertos; con los balcones, 1.215 m² construibles, que es el número que muestra el informe. Descontando 27 m² de núcleo por planta y la sala de máquinas quedan 979 m² vendibles. Ese es el número que después se multiplica por el precio de venta del barrio para saber si el negocio cierra. La plusvalía de la Ley 6.062 no sale de este número: se calcula sobre la superficie cubierta. El fondo edificable es lo que más lo mueve: con el mismo frente y la misma zona, cada metro más de fondo suma 8,66 m² en cada uno de los ocho niveles, casi 70 m² vendibles.
Además del fondo edificable, cuatro cosas cambian la cuenta y conviene revisarlas antes de comprar. El enrase del Art. 6.5.5: si un lindero es un edificio consolidado más alto, la parcela puede completar el tejido y subir. La condición de edificio consolidado del Art. 6.10.1 en la propia parcela o en las vecinas, que cambia cómo se aplican las líneas internas. Las Áreas Especiales del Anexo II, con alturas, retiros o índices propios. Y las afectaciones: un inmueble catalogado, una ochava o una tronera de centro libre pueden restar metros que el plano de zonificación no muestra.
BairesCode AI hace exactamente esta cuenta sobre la geometría catastral real de la parcela: lee la zona y la altura del Código, traza la LFI, la LIB y la LRO de la manzana, mide el tejido lindero para el enrase y el consolidado, descuenta patios y núcleo, y devuelve superficie cubierta, vendible y plano por plano, con el corte y el frente dibujados. Es una prefactibilidad orientativa: el proyecto definitivo lo verifica un profesional matriculado.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Lote | 8,66 × 30 m entre medianeras, Mataderos, USAM |
| Altura | 17,2 m → planta baja + 5 pisos + 2 retiros |
| Fondo edificable (LFI) | 16,1 m |
| Pisada | 139 m² por planta (122 y 70 m² en los retiros) |
| Núcleo | 27 m² por planta |
| Balcones | unos 24 m² por planta, que se venden |
| Resultado | 1.215 m² construibles (1.049 cubiertos + 166 de balcones) · 979 m² vendibles |
Medido con el motor de BairesCode AI (versión 4.78.5, 28/09/2026) sobre un lote real. Los supuestos se pueden ajustar en el informe.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá cuánto se puede construir en tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Como regla general no: el Código Urbanístico de 2018 reemplazó ese índice por la morfología (altura, líneas internas y retiros). Sólo rige en las Áreas Especiales Individualizadas que lo fijan (art. 1.4.3).
Con 17,2 m de altura máxima, en USAM caben planta baja y cinco pisos, y arriba dos niveles retirados; con 22,8 m, en USAA caben planta baja y siete, también con dos retiros. Un Corredor Medio llega a 31,2 m y un Corredor Alto, a 38 m.
La construible es todo lo que se construye, cubierto y semicubierto (los balcones); la vendible le descuenta lo que no se vende: el núcleo de escalera y ascensor, que el motor toma en 27 m² por planta, y la sala de máquinas. En el lote real de esta guía: 1.215 m² construibles (1.049 cubiertos y 166 de balcones) y 979 m² vendibles.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.