En la Ciudad de Buenos Aires, cuánto se puede construir en un terreno no sale de un factor: sale de la morfología que fija el Código Urbanístico para ese lugar.
En la Ciudad de Buenos Aires, cuánto se puede construir en un terreno no sale de un factor: sale de la morfología que fija el Código Urbanístico para ese lugar. La cuenta tiene tres piezas —hasta qué altura se puede subir, qué parte del lote puede ocuparse en cada nivel y qué hay que descontar por patios y retiros— y el resultado es una superficie cubierta que después se convierte en metros vendibles. Esta guía la hace paso a paso con un lote real de referencia.
Todo arranca por la Unidad de Sustentabilidad (o el corredor, o el Área Especial) que el Código le asigna a la parcela. Esa zona fija la altura máxima sobre la línea oficial: 9 m en USAB 0, 12 m en USAB 1, 14,6 m en USAB 2, 17,2 m en USAM, 22,8 m en USAA, 31,2 m en un Corredor Medio (CM) y, en un Corredor Alto (CA), 38 m. Las Áreas Especiales (APH, U, AE) tienen su propia normativa en el Anexo II y muchas heredan la altura de la unidad que asimilan. Con la altura y una altura de piso de alrededor de 3 m se sabe cuántas plantas caben: en USAM son planta baja y cinco pisos; en USAA, planta baja y siete.
La ocupación no la fija un FOS sino tres líneas que se trazan por manzana. La Línea de Frente Interno (LFI) marca hasta dónde llega el cuerpo alto y define el centro libre de manzana; la Línea Interna de Basamento (LIB) marca hasta dónde puede llegar el basamento en los primeros niveles; la Línea de Retiro Obligatorio (LRO) exige retirarse de la línea oficial en calles con ensanche. El fondo edificable de cada planta es la distancia entre la línea oficial (o la LRO) y la LFI, y la pisada de cada nivel es ese fondo por el ancho del lote. En un lote de 8,66 m de frente con una LFI que deja 22 m de fondo, la pisada del cuerpo alto ronda los 190 m².
A cada planta hay que descontarle los patios que exige la ventilación e iluminación de los locales: el motor aplica 20 m² por patio en las unidades de baja densidad y 26 m² en los corredores, y detecta uno o dos según el ancho y el fondo. Después está la parte cubierta que no se vende —núcleo de escaleras y ascensores, palieres, salas de máquinas—: una relación razonable entre superficie vendible y cubierta es del 85 %. Y los balcones suman, en el orden del 8 % del volumen, porque en CABA los balcones no computan como superficie cubierta a los efectos de la altura ni de la ocupación, pero sí se venden.
Tomemos un lote entre medianeras de 8,66 m de frente por 30 m de fondo (259,8 m²) en USAM. Altura: 17,2 m, planta baja más cinco pisos. Si la LFI de esa manzana deja 22 m de fondo edificable, la pisada es 8,66 × 22 = 190,5 m²; con un patio de 20 m² quedan 170 m² por planta. Seis plantas dan unos 1.020 m² cubiertos. Con el 8 % de balcones son 1.100 m² construidos, y al 85 % de eficiencia quedan alrededor de 940 m² vendibles. Ese es el número que después se multiplica por el precio de venta del barrio para saber si el negocio cierra; y es también el que se toma como base para la plusvalía de la Ley 6.062.
Cuatro cosas cambian la cuenta y conviene revisarlas antes de comprar. El enrase del Art. 6.5.5: si un lindero es un edificio consolidado más alto, la parcela puede completar el tejido y subir. La condición de edificio consolidado del Art. 6.10.1 en la propia parcela o en las vecinas, que cambia cómo se aplican las líneas internas. Las Áreas Especiales del Anexo II, con alturas, retiros o FOT propios. Y las afectaciones: un inmueble catalogado, una ochava o una tronera de centro libre pueden restar metros que el plano de zonificación no muestra.
BairesCode AI hace exactamente esta cuenta sobre la geometría catastral real de la parcela: lee la zona y la altura del Código, traza la LFI, la LIB y la LRO de la manzana, mide el tejido lindero para el enrase y el consolidado, descuenta patios y núcleo, y devuelve superficie cubierta, vendible y plano por plano, con el corte y el frente dibujados. Es una prefactibilidad orientativa: el proyecto definitivo lo verifica un profesional matriculado.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Altura USAM | 17,2 m → planta baja + 5 pisos |
| Patio | 20 m² por patio (26 m² en corredores) |
| Balcones | +8 % del volumen cubierto |
| Vendible sobre cubierto | 85 % |
| Lote de ejemplo | 8,66 × 30 m, LFI a 22 m → ~940 m² vendibles |
Los mismos coeficientes que aplica el motor por defecto; todos se pueden ajustar en el informe.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Calculá cuánto se puede construir en tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Como regla general no: el Código Urbanístico de 2018 reemplazó el factor de ocupación total por la morfología (altura, líneas internas, retiros). Sobrevive sólo en algunas Áreas Especiales que el Anexo II conserva con FOT propio.
Con 17,2 m de altura máxima, en USAM caben planta baja y cinco pisos; con 22,8 m, en USAA caben planta baja y siete. Un corredor medio llega a 31,2 m; un Corredor Alto (CA), a 38 m.
La cubierta es todo lo que se construye bajo techo; la vendible descuenta núcleos, palieres y servicios. Una relación habitual es 85 % vendible sobre cubierta, más los balcones, que se venden y no computan como cubierta.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.