Ciudad 3D es la plataforma digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para consultar la normativa urbanística de cada parcela y ver en tres dimensiones sus áreas edificables, su altura máxima y la plusvalía urbana.
Ciudad 3D es la plataforma digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para consultar la normativa urbanística de cada parcela y ver en tres dimensiones sus áreas edificables, su altura máxima y la plusvalía urbana. Una plataforma integral de prefactibilidad hace otra cosa: toma ese dato normativo y lo convierte en un análisis del proyecto, con la superficie que se puede construir y vender, referencias de mercado y un escenario económico. No compiten: una es la fuente para consultar la norma y la otra la usa como punto de partida. Esta guía explica qué resuelve cada una y cómo usarlas juntas.
Es una obra del Gobierno de la Ciudad. La Resolución 141/2025 de la Secretaría de Innovación y Transformación Digital, publicada en el Boletín Oficial el 6 de octubre de 2025, la describe como una plataforma digital que permite visualizar en 3D las áreas edificables, las alturas máximas y la plusvalía urbana por parcela, desarrollada para facilitar la comprensión del Código Urbanístico; la misma resolución dispuso publicar el software como código de fuente abierta, bajo licencia MIT. La página de normativa del GCBA remite a ella para conocer las normas que afectan a una parcela. En la actualización que presentó en 2022, el Gobierno detalló cómo se organiza la consulta: datos básicos; edificabilidad, con la superficie edificable, la altura máxima y el plano límite; usos del suelo permitidos; afectaciones; y obras, con certificados, permisos e inspecciones. Además, el detalle de edificabilidad enlaza los artículos del Código que cita, y la consulta se puede descargar como documento.
Una plataforma de prefactibilidad parte del mismo tipo de dato —la normativa que el GCBA publica para cada parcela— y lo lleva a la pregunta del proyecto: cuánto se puede construir y vender en ese lote, y con qué números. BairesCode AI®, por ejemplo, combina los datos públicos del GCBA sobre la parcela con el Código Urbanístico vigente y la geometría real del lote: resuelve la altura y las plantas, las líneas internas y los retiros, descuenta patios y núcleo, y devuelve la superficie construible y la vendible. Sobre esa base suma referencias de mercado de la zona y arma un escenario económico —costo de obra, plusvalía, margen y valor residual del suelo— con todos los supuestos editables, para que cada uno haga la cuenta con sus propios números.
Responden preguntas distintas. Ciudad 3D contesta qué dice la norma para una parcela: en qué zona está, qué altura admite, qué afectaciones tiene. Una plataforma de prefactibilidad contesta qué se puede hacer con esa norma en ese lote y qué resultado económico da, como insumo para decidir si vale la pena avanzar. La segunda se apoya en el mismo dato normativo que muestra la primera: sin ese dato no hay cuenta posible. Por eso, ante un parámetro que llame la atención en un informe de prefactibilidad —una altura, una afectación, una línea interna—, lo sensato es contrastarlo con el visor oficial; si no coinciden, hay algo para revisar antes de seguir.
Un recorrido razonable para evaluar un terreno tiene cuatro pasos. Primero, consultar la parcela en Ciudad 3D: zona, altura máxima, afectaciones y obras registradas. Segundo, analizar la misma parcela en una plataforma de prefactibilidad para pasar de la norma a los metros: pisada, plantas, superficie construible y vendible. Tercero, cargar los supuestos económicos propios —precio de venta, costo de obra, margen— y ver cuánto soporta pagar el proyecto por el suelo. Cuarto, si el lote sigue interesando, encargar el estudio de un profesional matriculado, que es quien firma y tramita ante el GCBA. Los tres primeros pasos, hechos sobre una parcela real con sus datos oficiales y su escenario económico, están en el caso de Laprida 1158.
Ni el visor ni la plataforma aprueban un proyecto. Una prefactibilidad es orientativa: sirve para decidir si un lote merece un estudio más profundo, pero no reemplaza el proyecto que firma un profesional matriculado ni los trámites ante el Gobierno de la Ciudad, que son los que definen qué se puede construir. Y los datos públicos tienen sus propios márgenes de error: cuando un número va a sostener una compra, se verifica en la fuente y en el expediente.
Para consultar un parámetro puntual de la norma, el visor oficial alcanza. Para evaluar un terreno —cuántos metros caben, cuántos se venden y qué número da la cuenta— hace falta además el análisis de prefactibilidad, y ahí conviene mirar qué cubre cada herramienta, de qué fuentes parte y qué límites declara. Esos criterios están ordenados en cómo elegir una herramienta de prefactibilidad en CABA; de qué fuentes y reglas parte BairesCode AI® se explica en su metodología de cálculo.
| Aspecto | Ciudad 3D (visor oficial del GCBA) | Plataforma integral de prefactibilidad |
|---|---|---|
| Quién la hace | El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires | Una empresa privada; en este sitio, BairesCode AI® |
| Qué responde | Qué dice la norma para la parcela | Qué se puede construir y vender en el lote, y con qué números |
| Normativa | Datos básicos, edificabilidad, usos, afectaciones y obras de la parcela | Parte de ese dato y lo aplica sobre la geometría del lote |
| Superficies | Áreas edificables y alturas máximas, en 3D | Superficie construible y vendible, planta por planta |
| Economía | Plusvalía urbana por parcela | Plusvalía, referencias de mercado de la zona y escenario económico editable |
| Para qué usarla | Consultar y verificar el dato normativo | Evaluar un terreno antes de encargar el estudio profesional |
Son complementarias: el visor oficial es la fuente para consultar la norma; la plataforma toma ese dato y le suma el análisis del proyecto.
Ingresá una dirección de CABA: el motor aplica el Código Urbanístico vigente a esa parcela y te devuelve altura, retiros y superficie edificable en segundos.
Analizá la prefactibilidad de tu parcela →¿Querés ver primero cómo es el informe? Informe de muestra (PDF).
Es la plataforma digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para consultar la normativa urbanística por parcela. Según la Resolución 141/2025 de la Secretaría de Innovación y Transformación Digital, permite visualizar en 3D las áreas edificables, las alturas máximas y la plusvalía urbana de cada parcela.
No. Ciudad 3D muestra qué dice la norma para la parcela; la plataforma de prefactibilidad toma ese dato y calcula cuánto se puede construir y vender, y con qué números. Se usan juntas: el visor para consultar y verificar la norma, la plataforma para evaluar el proyecto.
La construible es la superficie cubierta que el Código permite edificar en la parcela. La vendible es la que se puede comercializar: a cada planta se le descuenta el núcleo de escalera y ascensor y se le suman los balcones. Los ingresos de un proyecto se estiman sobre la vendible.
Guía revisada contra el texto vigente del Código Urbanístico. Es orientativa: no sustituye la consulta profesional ni el trámite ante el GCBA.