Prefactibilidad Constructiva en Coghlan, CABA

Barrio chico y residencial entre Belgrano y Saavedra, con USAB y proyectos boutique.

Zonificación predominante

• USAB2
• USAA

Características urbanísticas

Predominio USAB. Pozo USD 1.900-2.300/m². Stock limitado, estilo barrio jardín.

¿Cuánto queda por construir en Coghlan?

El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 97 parcelas de Coghlan y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 95 de ellas (a las otras 2 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.

• 48 % están subutilizadas (46 de las 95 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 33 % (31 de las 95) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
• 36 % admiten enrase (35 de las 97): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
• 2.183 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
• 106.332 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 95 con superficie cubierta.

Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.

¿Cuánto vale el m² de terreno en Coghlan?

La mediana de incidencia en Coghlan es de USD 559 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 7 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 462 a USD 684.

Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-19. Ver la incidencia de Coghlan en detalle →

¿Qué incluye una prefactibilidad en Coghlan?

El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en Coghlan con BairesCode AI cubre:

• Zonificación CUR: identificación automática de la zona (USAB2, USAA) y normas aplicables.
• Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
• Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
• Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
• Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
• Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.

¿Cuánto tarda el análisis?

El análisis de prefactibilidad para una parcela en Coghlan se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.

¿Cómo empezar?

Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en Coghlan y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.

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