Índice del Suelo Porteño
4.º trimestre de 2026 · 39.434 parcelas de 47 barrios, calculadas una por una con el Código Urbanístico vigente.
Por el equipo de BairesCode AI · Revisión: Demian Kot, arquitecto y co-fundador · Datos al 13/10/2026
El Índice del Suelo Porteño mide, barrio por barrio, cuánto de la Ciudad de Buenos Aires está construido por debajo de lo que permite el Código Urbanístico. BairesCode AI® lo publica cada trimestre: calcula con su motor lo que el Código permite construir en cada parcela con potencial y lo compara con la superficie cubierta que registra el catastro del GCBA.
Sobre 39.434 parcelas de 47 barrios. En la parcela mediana, el Código permite construir 2.491 m².
Dónde hay más suelo subutilizado
- Villa Lugano: 91 % subutilizadas (456 parcelas)
- Parque Avellaneda: 90 % subutilizadas (163 parcelas)
- Villa Soldati: 90 % subutilizadas (234 parcelas)
- Mataderos: 89 % subutilizadas (911 parcelas)
- Nueva Pompeya: 86 % subutilizadas (610 parcelas)
Dónde más se puede enrasar
- Retiro: 39 % con enrase (595 parcelas)
- Recoleta: 35 % con enrase (2.821 parcelas)
- Villa Urquiza: 31 % con enrase (1.626 parcelas)
- Almagro: 30 % con enrase (2.415 parcelas)
- Palermo: 28 % con enrase (3.670 parcelas)
Entre los barrios con al menos 100 parcelas analizadas.
Los 47 barrios
| Barrio | Parcelas | m² construibles (parcela mediana) | Subutilizadas | Subutilizadas sin P.H. | Con enrase | m² por construir | Incidencia (USD/m² vendible) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Agronomía | 21 | 2.816 | 55 % | 35 % | 5 % | 56.204 | — |
| Almagro | 2.415 | 2.590 | 59 % | 33 % | 30 % | 4.058.827 | USD 401 |
| Balvanera | 2.763 | 3.035 | 56 % | 33 % | 24 % | 5.407.410 | USD 309 |
| Barracas | 1.057 | 2.639 | 75 % | 56 % | 7 % | 2.953.078 | USD 255 |
| Belgrano | 2.066 | 2.582 | 37 % | 19 % | 19 % | 2.372.416 | USD 690 |
| Boedo | 631 | 2.414 | 71 % | 39 % | 14 % | 1.111.183 | USD 322 |
| Caballito | 2.762 | 2.532 | 50 % | 25 % | 25 % | 4.029.624 | USD 546 |
| Chacarita | 307 | 2.699 | 66 % | 49 % | 12 % | 709.941 | USD 460 |
| Coghlan | 97 | 2.183 | 48 % | 33 % | 36 % | 106.332 | USD 1.431 |
| Colegiales | 591 | 2.447 | 39 % | 22 % | 11 % | 685.763 | — |
| Constitución | 883 | 2.797 | 80 % | 54 % | 5 % | 2.163.680 | USD 232 |
| Flores | 2.332 | 2.381 | 71 % | 40 % | 13 % | 4.189.459 | USD 317 |
| Floresta | 487 | 1.940 | 85 % | 51 % | 7 % | 786.305 | USD 419 |
| La Boca | 819 | 2.126 | 73 % | 58 % | 6 % | 2.333.052 | USD 122 |
| Liniers | 531 | 1.752 | 78 % | 50 % | 7 % | 724.829 | USD 595 |
| Mataderos | 911 | 2.133 | 89 % | 71 % | 1 % | 2.255.498 | USD 173 |
| Monserrat | 654 | 3.420 | 65 % | 45 % | 8 % | 1.418.055 | USD 382 |
| Monte Castro | 667 | 1.480 | 70 % | 44 % | 8 % | 649.846 | USD 396 |
| Nueva Pompeya | 610 | 2.400 | 86 % | 70 % | 2 % | 1.438.192 | USD 330 |
| Núñez | 720 | 2.750 | 50 % | 30 % | 16 % | 1.190.266 | USD 857 |
| Palermo | 3.670 | 2.650 | 29 % | 15 % | 28 % | 3.723.156 | USD 1.161 |
| Parque Avellaneda | 163 | 2.220 | 90 % | 57 % | 1 % | 379.644 | USD 198 |
| Parque Chacabuco | 516 | 2.002 | 67 % | 41 % | 13 % | 730.392 | USD 333 |
| Parque Chas | 182 | 1.298 | 82 % | 54 % | 3 % | 180.865 | — |
| Parque Patricios | 318 | 3.714 | 81 % | 63 % | 4 % | 1.444.850 | USD 266 |
| Paternal | 611 | 2.041 | 85 % | 48 % | 7 % | 1.109.612 | — |
| Recoleta | 2.821 | 2.901 | 24 % | 12 % | 35 % | 2.443.427 | USD 549 |
| Retiro | 595 | 3.635 | 17 % | 11 % | 39 % | 458.370 | — |
| Saavedra | 303 | 2.493 | 60 % | 35 % | 9 % | 515.912 | USD 588 |
| San Cristóbal | 1.109 | 2.439 | 74 % | 42 % | 10 % | 1.956.227 | USD 241 |
| San Nicolás | 1.139 | 3.023 | 34 % | 25 % | 28 % | 1.407.960 | USD 348 |
| San Telmo | 52 | 7.575 | 76 % | 67 % | 10 % | 319.246 | USD 612 |
| Vélez Sarsfield | 353 | 2.089 | 84 % | 49 % | 3 % | 667.045 | — |
| Versalles | 20 | — | — | — | — | — | USD 263 |
| Villa Crespo | 1.466 | 2.313 | 64 % | 36 % | 12 % | 2.431.840 | USD 429 |
| Villa del Parque | 327 | 1.456 | 67 % | 38 % | 24 % | 376.412 | USD 469 |
| Villa Devoto | 214 | 1.865 | 70 % | 47 % | 10 % | 285.608 | USD 486 |
| Villa General Mitre | 539 | 1.734 | 71 % | 40 % | 11 % | 706.016 | USD 260 |
| Villa Lugano | 456 | 1.795 | 91 % | 75 % | 0 % | 1.384.638 | — |
| Villa Luro | 252 | 2.332 | 76 % | 46 % | 6 % | 477.643 | USD 313 |
| Villa Ortúzar | 220 | 2.016 | 67 % | 47 % | 5 % | 421.765 | USD 511 |
| Villa Pueyrredón | 71 | 1.888 | 67 % | 41 % | 10 % | 164.656 | USD 564 |
| Villa Real | 6 | — | — | — | — | — | USD 575 |
| Villa Riachuelo | 95 | 2.148 | 90 % | 69 % | 0 % | 234.413 | — |
| Villa Santa Rita | 752 | 1.772 | 76 % | 43 % | 10 % | 959.361 | USD 614 |
| Villa Soldati | 234 | 3.073 | 90 % | 82 % | 0 % | 779.437 | — |
| Villa Urquiza | 1.626 | 2.199 | 52 % | 29 % | 31 % | 1.984.643 | USD 471 |
Con menos de 20 parcelas analizadas no se publican porcentajes: Versalles, Villa Real.
Belgrano R y Belgrano C
No tienen un límite oficial: son las parcelas de Belgrano a menos de 700 m de su estación de tren.
| Barrio | Parcelas | m² construibles (parcela mediana) | Subutilizadas | Subutilizadas sin P.H. | Con enrase | m² por construir | Incidencia (USD/m² vendible) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgrano R | 513 | 2.666 | 26 % | 13 % | 32 % | 424.925 | — |
| Belgrano C | 516 | 2.686 | 26 % | 13 % | 17 % | 534.657 | — |
Cómo se mide
- Qué parcelas: las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras. Es el universo del radar de oportunidades de BairesCode AI®.
- Lo que permite el Código: la superficie construible que calcula el motor para cada parcela, con la misma cuenta que el informe de prefactibilidad (altura, retiros, Línea de Frente Interno, Línea Interna de Basamento, enrase cuando corresponde). Motor 4.101, cálculo del 09/10/2026.
- Lo construido: la superficie cubierta que registra la ficha catastral del GCBA.
- Subutilizada: lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. Sin P.H.: además, la ficha no la registra en propiedad horizontal.
- Enrase: el motor encuentra un edificio lindero más alto que habilita el completamiento de tejido (art. 6.5.5 del Código Urbanístico).
- m² por construir: la suma, en esas parcelas, de lo que permite el Código menos lo construido, cuando la diferencia es positiva.
- Incidencia: la mediana en USD por m² vendible de los terrenos en venta, la misma de /incidencia, tomada a la fecha de esta edición.
- Barrios: los límites oficiales del GCBA. Puerto Madero no aparece: es zona U y queda fuera del universo.
Es un relevamiento orientativo hecho con datos públicos y cálculo automático. El catastro puede no registrar ampliaciones recientes, y cada parcela necesita su propio estudio antes de decidir.
Descargas
Tabla en CSV · Datos en JSON (4.º trimestre de 2026).
Cómo citarlo
Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026. BairesCode AI®. https://bairescodeai.app/indice-del-suelo
Próxima edición: 1.º trimestre de 2027.