Prefactibilidad Constructiva en Recoleta, CABA
El barrio histórico con mayor valor de m² en CABA, dominado por edificios catalogados sobre Av. Alvear y Av. Las Heras.
Analizar parcela en Recoleta →Zonificación predominante
- CM
- CA
- USAA
- APH
Características urbanísticas
Restricciones por linderas catalogadas y APH. Altura máxima frecuente 38m. Pozo USD 3.500-4.500/m². Demanda residencial premium estable.
¿Cuánto queda por construir en Recoleta?
El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 2.821 parcelas de Recoleta y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 2.789 de ellas (a las otras 32 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.
- 24 % están subutilizadas (672 de las 2.789 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 12 % (337 de las 2.789) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
- 35 % admiten enrase (992 de las 2.821): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
- 2.901 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
- 2.443.427 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 2.789 con superficie cubierta.
Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.
¿Cuánto vale el m² de terreno en Recoleta?
La mediana de incidencia en Recoleta es de USD 550 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 4 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 525 a USD 661.
Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-26. Ver la incidencia de Recoleta en detalle →
¿Qué incluye una prefactibilidad en Recoleta?
El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en Recoleta con BairesCode AI cubre:
- Zonificación CUR: identificación automática de la zona (CM, CA, USAA, APH) y normas aplicables.
- Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
- Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
- Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
- Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
- Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.
¿Cuánto tarda el análisis?
El análisis de prefactibilidad para una parcela en Recoleta se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.
¿Cómo empezar?
Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en Recoleta y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.
Comenzar mi prefactibilidad →Barrios cercanos
Si analizás parcelas en Recoleta, probablemente te interesen también estos barrios linderos: