Prefactibilidad Constructiva en La Boca, CABA

Barrio histórico junto al Riachuelo (Caminito, Vuelta de Rocha), con fuerte protección patrimonial y tejido de baja altura.

Zonificación predominante

• USAB
• APH
• U

Características urbanísticas

Amplias zonas APH y de baja densidad, con restricciones por catalogación y por riesgo hídrico cercano al Riachuelo. Desarrollo muy condicionado; ideal validar afectaciones antes de escriturar.

¿Cuánto queda por construir en La Boca?

El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 819 parcelas de La Boca y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 791 de ellas (a las otras 28 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.

• 73 % están subutilizadas (578 de las 791 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 58 % (459 de las 791) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
• 6 % admiten enrase (49 de las 819): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
• 2.126 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
• 2.333.052 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 791 con superficie cubierta.

Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.

¿Cuánto vale el m² de terreno en La Boca?

La mediana de incidencia en La Boca es de USD 240 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 10 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 110 a USD 303.

Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-19. Ver la incidencia de La Boca en detalle →

¿Qué incluye una prefactibilidad en La Boca?

El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en La Boca con BairesCode AI cubre:

• Zonificación CUR: identificación automática de la zona (USAB, APH, U) y normas aplicables.
• Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
• Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
• Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
• Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
• Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.

¿Cuánto tarda el análisis?

El análisis de prefactibilidad para una parcela en La Boca se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.

¿Cómo empezar?

Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en La Boca y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.