Prefactibilidad Constructiva en Montserrat, CABA

El casco histórico de Buenos Aires, sobre y alrededor de la Av. de Mayo, con altísima concentración de patrimonio protegido.

Zonificación predominante

• C
• APH
• CA

Características urbanísticas

Amplias zonas APH (Av. de Mayo, entorno Plaza de Mayo) con protección edilicia estricta. Desarrollo condicionado por catalogación y enrase con linderas históricas. Consulta DGIUR casi obligatoria.

¿Cuánto queda por construir en Montserrat?

El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 654 parcelas de Montserrat y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 642 de ellas (a las otras 12 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.

• 65 % están subutilizadas (417 de las 642 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 45 % (287 de las 642) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
• 8 % admiten enrase (53 de las 654): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
• 3.420 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
• 1.418.055 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 642 con superficie cubierta.

Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.

¿Cuánto vale el m² de terreno en Montserrat?

La mediana de incidencia en Montserrat es de USD 384 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 13 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 206 a USD 672.

Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-19. Ver la incidencia de Montserrat en detalle →

¿Qué incluye una prefactibilidad en Montserrat?

El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en Montserrat con BairesCode AI cubre:

• Zonificación CUR: identificación automática de la zona (C, APH, CA) y normas aplicables.
• Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
• Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
• Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
• Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
• Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.

¿Cuánto tarda el análisis?

El análisis de prefactibilidad para una parcela en Montserrat se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.

¿Cómo empezar?

Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en Montserrat y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.