Prefactibilidad Constructiva en San Telmo, CABA
Barrio histórico con APH dominante, ideal para reciclajes y boutique hotels.
Analizar parcela en San Telmo →Zonificación predominante
- APH
- CM
- USAM
Características urbanísticas
Mayoría APH con restricciones de altura. Pozo USD 2.000-2.600/m². Reciclaje predomina sobre obra nueva.
¿Cuánto queda por construir en San Telmo?
El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 52 parcelas de San Telmo y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 46 de ellas (a las otras 6 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.
- 76 % están subutilizadas (35 de las 46 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 67 % (31 de las 46) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
- 10 % admiten enrase (5 de las 52): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
- 7.575 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
- 319.246 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 46 con superficie cubierta.
Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.
¿Cuánto vale el m² de terreno en San Telmo?
La mediana de incidencia en San Telmo es de USD 607 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 7 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 324 a USD 719.
Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-12. Ver la incidencia de San Telmo en detalle →
¿Qué incluye una prefactibilidad en San Telmo?
El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en San Telmo con BairesCode AI cubre:
- Zonificación CUR: identificación automática de la zona (APH, CM, USAM) y normas aplicables.
- Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
- Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
- Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
- Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
- Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.
¿Cuánto tarda el análisis?
El análisis de prefactibilidad para una parcela en San Telmo se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.
¿Cómo empezar?
Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en San Telmo y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.
Comenzar mi prefactibilidad →Barrios cercanos
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