Prefactibilidad Constructiva en San Nicolás, CABA

El microcentro porteño, dominado por Centralidad y edificios de oficinas entre 9 de Julio, Corrientes y el Obelisco.

Zonificación predominante

• C
• CA
• APH

Características urbanísticas

Zona de Centralidad con fuerte impronta de oficinas y hotelería. Numerosos edificios catalogados y APH. Tendencia de reconversión de oficinas a vivienda; clave revisar restricciones patrimoniales.

¿Cuánto vale el m² de terreno en San Nicolás?

La mediana de incidencia en San Nicolás es de USD 348 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 3 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 289 a USD 535.

Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-09-12. Ver la incidencia de San Nicolás en detalle →

¿Qué incluye una prefactibilidad en San Nicolás?

El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en San Nicolás con BairesCode AI cubre:

• Zonificación CUR: identificación automática de la zona (C, CA, APH) y normas aplicables.
• Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
• Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
• Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
• Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
• Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.

¿Cuánto tarda el análisis?

El análisis de prefactibilidad para una parcela en San Nicolás se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado.

¿Cómo empezar?

Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en San Nicolás y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con créditos de prueba.