Prefactibilidad Constructiva en San Nicolás, CABA
El microcentro porteño, dominado por Centralidad y edificios de oficinas entre 9 de Julio, Corrientes y el Obelisco.
Analizar parcela en San Nicolás →Zonificación predominante
- C
- CA
- APH
Características urbanísticas
Zona de Centralidad con fuerte impronta de oficinas y hotelería. Numerosos edificios catalogados y APH. Tendencia de reconversión de oficinas a vivienda; clave revisar restricciones patrimoniales.
¿Cuánto queda por construir en San Nicolás?
El radar de BairesCode AI® calculó lo que el Código Urbanístico permite construir en 1.139 parcelas de San Nicolás y lo comparó con lo que el catastro registra construido en 1.123 de ellas (a las otras 16 el catastro no les registra superficie cubierta). Son las parcelas de hasta una hectárea que admiten al menos 1.000 m² según el Código Urbanístico, fuera de zonas de protección (U, APH, AE, EE), sin edificios catalogados ni manzanas enteras.
- 34 % están subutilizadas (380 de las 1.123 con superficie cubierta): lo construido es menos de la mitad de lo que permite el Código. El 25 % (282 de las 1.123) lo está y además no se dividió en propiedad horizontal, la situación más simple para comprar el lote entero.
- 28 % admiten enrase (322 de las 1.139): un edificio lindero más alto habilita a completar el tejido (art. 6.5.5).
- 3.023 m² es lo que el Código permite construir en la parcela mediana.
- 1.407.960 m² es la diferencia entre lo que permite el Código y lo construido, sumada en las 1.123 con superficie cubierta.
Fuente: Índice del Suelo Porteño, 4.º trimestre de 2026 (catastro del GCBA descargado hasta el 14/09/2026 y cálculo del motor de BairesCode AI® del 09/10/2026). Es un relevamiento orientativo: cada parcela necesita su propio estudio.
¿Cuánto vale el m² de terreno en San Nicolás?
La mediana de incidencia en San Nicolás es de USD 347 por m² vendible —precio del terreno ÷ m² vendibles del proyecto que admite el Código Urbanístico en esa parcela—, medida sobre 6 terrenos en venta con la superficie vendible calculada parcela por parcela. El rango habitual va de USD 297 a USD 600.
Es incidencia sobre los m² vendibles, no precio por m² de lote: dos terrenos del mismo precio valen cosas distintas si uno admite ocho pisos y el otro tres. Fuente: avisos de terrenos en venta vigentes (precio de oferta, no de escritura); última observación 2026-10-26. Ver la incidencia de San Nicolás en detalle →
¿Qué incluye una prefactibilidad en San Nicolás?
El estudio de prefactibilidad urbanística para una parcela en San Nicolás con BairesCode AI cubre:
- Zonificación CUR: identificación automática de la zona (C, CA, APH) y normas aplicables.
- Edificabilidad (capacidad constructiva): superficie construible, ocupación del suelo, alturas máximas y volumen edificable según el Código Urbanístico.
- Línea de Frente Interno (LFI) y Línea Interna de Basamento (LIB): retiros obligatorios y pisada edificable.
- Plusvalía urbana: incidencia en UVAs según el diferencial de capacidad.
- Análisis financiero: ROI proyectado, costos de obra y precio de venta esperado.
- Informe PDF profesional: documentación lista para presentar a inversores o socios.
¿Cuánto tarda el análisis?
El análisis de prefactibilidad para una parcela en San Nicolás se genera en segundos. BairesCode AI aplica inteligencia artificial sobre los datos catastrales públicos del GCBA y el Código Urbanístico vigente para entregarte un informe descargable, de carácter orientativo y previo al estudio que firma un profesional matriculado. Qué fuentes usa, qué reglas aplica y dónde están sus límites se explica en la metodología del cálculo.
¿Cómo empezar?
Ingresá la dirección o SMP de tu parcela en San Nicolás y la plataforma genera la prefactibilidad automáticamente. Creá tu cuenta y empezá con 1 informe gratis; qué incluye cada plan está en precios y planes.
Comenzar mi prefactibilidad →